曾經的“地王”，在嚴厲的樓市調控下“殘喘度日”。他們頭頂光環，卻又只能選擇低調入市，尷尬地接受現實的落差。

　　去年備受關注的中海、中信、方興、潤通鴻業地產等公司旗下的北京地王項目已經在今年3-6月陸續排隊入市銷售，另一個地王項目保利旗下的保利中央公園也預計在八九月開盤。從已經入市的地王項目銷售情況來看，伴隨著樓市調控，多數項目調低售價，但成交卻冷熱不均。

　　已開盤項目

　　成交冷熱不均 幾家歡喜幾家愁

　　根據房地產交易管理網顯示數據統計，今年已經入市的四個地王項目成交情況冷熱不均：中海旗下的中海九號公館和方興地產的金茂家園簽約良好，分別達到64%、89%，而另外兩個地王項目則少有成交，其中5月份入市的潤楓領尚至今僅有一套成交。鏈家地產首席分析師張月認為，已入市地王項目的成交呈現冷熱不均，一種是降價求售，以中海九號公館和金茂家園為例，兩者雖然定位高端公寓，但成交價格卻與周邊項目價格基本持平，加之位置的優越性，因此簽約較好。

　　另一種則是高價滯銷，以潤楓領尚和中信新城為例，兩項目售價均遠高于周邊項目價格3000-6000元/平方米，超出購房者價格接受空間，至今少有成交。

　　即將開盤項目

　　位置優越  高端產品也打性價比

　　繼今年央企品牌項目中海九號公館、中化方興金茂家園以及中信新城之后，又一組央企品牌高端項目將入市。

　　從保利北京公司獲悉，旗下保利中央公園以及保利東郡售樓處都已開放蓄客，計劃8月或9月入市，但具體時間需以取得預售證時間為準。據了解，這兩個定位高端的產品，位于望京和石佛營，在地理位置上占了極大的優勢。

　　雖然價格未定，但是對于價格基調，保利北京相關負責人表示，項目定價參照周邊，但作為代表作產品，品質較高，希望靠性價比贏得客戶。

　　分析

　　銷售壓力巨大 未來定價或繼續回落

　　在樓市進入調控時間后，低價剛需產品一直受市場歡迎，而高端項目因為將拉高市場成交均價，相關政府部門對其價格審批較為嚴格。此外，系出自央企名門的昔日高價地王項目，受制于特殊身份，也皆順應調控，以適應市場的價格推盤。

　　但是業內認為，在售以及未來將要入市的地王項目將會面臨兩方面的銷售壓力：

　　首先，地王項目由于其拿地以及建筑成本較高，在政府對于樓市價格嚴厲調控和消費者的降價預期強烈的情況下，相對于其他項目，其價格能夠下調的空間較少，所以難以被市場接受。

　　以中信新城項目為例，樓面價在成交均價中占比達到58%，因此，即使降低售價，但價格依舊高于同區域均價2000-3000元。

　　其次， 根據鏈家地產市場研究部統計，2010年以來中高端期房住宅供應量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開盤的中高端項目簽約率僅11%。

　　以目前中高端住宅約600套/月成交量來看，僅2010年以來的中高端住宅大概需要17-18個月進行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，以地王項目為代表的高地價樓盤，產品定位多屬中高端，而近期中高端樓盤的入市數量出現劇增，而市場消化速度較慢，短時間內同質化的高端住宅重疊程度加深，會對地王項目的銷售形成較大沖擊。

　　目前購房者對于價格期望仍處于低位，以地王項目為代表的中高端項目入市不但不會帶動周邊房價，反而因自身價格過高難以成交。預計未來中高端樓盤的定價將出現回落，同時低端項目的入市比重將增多，短時間內商品房價格依舊缺乏上漲動力。

　　文/楊予諾

　　以上數據統計來源于鏈家地產市場研究部

　　部分入市和在建地王項目表

　　項目名稱  樓面價 入市時間 周邊均價 售價  成交均價 樓面價/成交均價  簽約率

　　中海九號公館 17153 2011.5 30149 36585 32749  52%   64%

　　金茂家園  16000 2011.4 52994 49802 45305  35%   89%

　　潤楓領尚  6746  2011.5 18315 24701 17947  38%   0.2%

　　中信新城  13396 2011.6 20189 24013 22910  58%   11%

　　保利中央公園 17949 2011.7 36726   尚無

　　瑞安君匯  11015 待定  35212   尚無

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