限購預期沖擊二三線樓市－yiyuanle

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　　房價上漲過快的二三線城市也應采取必要的限購措施。業內人士認為，限購政策正向著更大范圍發展，未來二三線城市樓市可能大幅降溫，并促使全國范圍內房價“拐點”來臨。

　　投資客忐忑不安開發商雪上加霜限購預期沖擊二三線樓市

　　萬晶

　　房價上漲過快的二三線城市也應采取必要的限購措施。據悉，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二三線城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪限購城市的名單。在這樣的大背景下，一些城市的市民擔心限購致使房價大幅下跌而突擊賣房，購房者持幣觀望，投資需求受到抑制，投資熱情衰減；大型房企二三線城市 “糧倉”可能減產，中小開發商處境將更加嚴峻。

　　業內人士認為，限購政策正向著更大范圍發展，未來二三線城市樓市可能大幅降溫，并促使全國范圍內房價“拐點”來臨。

　　限購名單牽動樓市

　　投資熱情衰減突擊賣房頻現

　　一些二三線城市樓市曾經打著“不限購”招牌而風光無限，但如今投資需求開始陷入觀望，一些普通市民甚至擔心限購后房價大跌，從而使得突擊賣房的情況在一些城市頻頻出現。

　　家在江蘇泰州的劉阿姨終于在前兩天下決心賣掉了一套小房子。因為她擔心當地限購之后找不到接盤者，她還怕房價大幅下跌，于是急急忙忙將房子賣掉，總價較之前掛牌價下調了兩萬元。

　　業內人士認為，一旦實行限購，二三線城市的房地產泡沫更容易破裂，一些普通市民因此擔心房價大幅下跌，不少持有多套房產的市民會選擇突擊賣房、落袋為安。

　　而在內蒙古鄂爾多斯，狂奔了幾年的樓市恰如“高處不勝寒”。前兩個月，當地一些樓盤出現滯銷，目前的滯銷情況愈發嚴重，許多樓盤開盤當天都是零成交，甚至開盤后一周只能零星地賣出幾套，過去開盤一掃而光的景象不復存在。

　　山東省煙臺市此前受到眾多一線地產大鱷的追捧，萬科、中海、保利、中建等紛紛在煙臺跑馬圈地，房價也水漲船高。限購政策繼續加碼后，一些入駐煙臺的品牌開發商很忐忑，以投資客為主的海景房樓盤開始遇冷。由于擔心限購后房價將下滑，投資客普遍持觀望態度。

　　山東當地的房產中介機構世聯怡高總經理朱江稱，國務院提到的須限購二三線城市應該是經濟總量較大，房地產市場發育相對成熟的地級城市，山東淄博、煙臺、濰坊、臨沂等符合這一標準。如果樓市限購范圍擴大，煙臺入選的可能性最大。

　　在山東省濰坊市，剛需群體面對可能到來的限購仍表現得淡定。有80后年輕人表示，即使限購，對剛需人群也沒有什么影響。然而，當地的投資需求開始轉向，一些實力雄厚的多次置業者開始考慮商業地產。

　　濰坊當地的開發商魯鴻地產副總經理魯文成表示，濰坊房價上半年漲幅比較明顯，保守估計在15%左右，屬于房價上漲過快城市。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，上半年濰坊房價漲幅一直位列全國百城前列，濰坊很有可能入選限購城市名單。

　　河北省秦皇島市近期房價漲勢驚人，6月新建商品房價格同比上漲的幅度居全國第二。河北當地的中介人士表示，上半年秦皇島高端項目上市比較集中，很多是度假型物業，來自北京、天津的投資性購房需求較旺，拉高了當地新建商品住宅的均價。該人士綜合近半年數據后表示，河北省房價漲幅較明顯的唐山、秦皇島極有可能被列入本輪限購行列。

　　自今年初一線城市和部分二三線城市出臺了“限購令”之后，樓市陷入低迷，被擠出的資金開始尋覓新的投資途徑，一些不限購城市吸引了炒樓資金。目前煙臺市新盤價格多數突破7000元/平方米，鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房價分別達到6892元/平方米、5907元/平方米、5431元/平方米，陜西省榆林市樓盤均價達到6000元/平方米，河北唐山新開的部分樓盤價格也突破萬元/平方米大關。

　　在二三線城市中，是否限購、限購執行力度強弱使不同地區的房價出現了明顯的差別。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，6月全國100個城市住宅平均價格為 8856元/平方米，環比上漲0.41%。6月住宅價格環比漲幅居前的城市分別為鄭州、長春、濰坊、洛陽、新鄉、淄博、蘭州，漲幅皆在2%至3%之間。環比漲幅居前的城市以未實施限購的二三線城市居多。

　　兩指標或成限購參考

　　限購將立竿見影房價拐點料逼近

　　業內人士表示，新一輪的限購城市很可能將從這些同比或環比漲幅較大的城市中產生。在新一輪限購城市名單擬定過程中，除了房價漲幅，還可能參考房地產開發投資增幅的指標。

　　第一批已實施“限購令”的城市主要為直轄市、計劃單列市、省會城市和其他房價上漲較快的熱點城市。據中原地產統計，目前全國已經出臺限購令的城市共41 個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等6個熱點城市。

　　北京中原地產分析認為，根據全國房地產新建商品住宅指數，所有限購城市同比上漲平均值為4.04%，非限購城市平均上漲4.89%，限購城市的房價漲幅低于非限購城市。限購城市的成交量都明顯萎縮，投機投資需求明顯被擠壓出市場，預計限購的城市可能新增超過一百個。鏈家地產發布的研究報告認為，相對于一線城市而言，二三線城市的調控壓力較小，預計未來至少有20個以上二線城市列入限購名單。

　　根據國家統計局的數據，6月新建商品住宅同比漲幅超過5%的城市有29個，值得關注的是，這29個城市全部為二三線城市，如烏魯木齊新建商品住宅同比漲幅達到9.3%，秦皇島的同比漲幅是8.6%，南昌和蘭州同比漲幅均達到8.4%。6月新建商品住宅環比漲幅達到0.4%的城市有5個，包括沈陽、長沙、銀川、烏魯木齊、遵義。這些城市都是未限購或政策執行并不嚴格的二三線城市。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，盡管目前還沒有公布二三線城市限購的具體范圍，但新出臺限購肯定會對當地帶來影響，會產生明顯的立竿見影的抑制需求效果。

　　北京中原地產市場研究總監張大偉表示，一旦占據目前市場主體的二三線城市實施限購，下半年房地產銷售面積可能出現明顯的下調，預計下調幅度可能超過 20%。如果全面執行，下半年的銷售面積很可能低于4億平方米，而庫存積壓將明顯上漲。如果全國性的限購調控收緊，預計市場從量跌到價跌的變化將在三季度明顯呈現。

　　開發商銷售策略受影響

　　房企“糧倉”恐減產四線城市存限購可能

　　二三線城市的限購已經箭在弦上，這對于深耕二三線城市的開發商無異于一個重大利空。

　　今年上半年，恒大銷售面積位列全國房企第一，主要來自在二三線城市的深耕。萬科、中海、保利、金地等大型開發商早已將戰略重點放在了廣闊的二三線城市。今年上半年銷售額排名前十的房地產企業的特點是：周轉速度高于同行，全國布局較為完善，相當數量的項目位于二線甚至三四線城市。

　　知名地產專家韓世同認為，一旦限購政策鋪開到二三線城市，會導致當地房地產市場成交萎靡。品牌開發商只有順應形勢，轉而借鑒一線城市限購后的市場經驗，更加積極地調整策略，越過觀望環節，直接進入降價促銷階段。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，如果在二三線城市推行限購令，對這些城市的中小開發商將是沉重打擊，同時也對布局二三線城市的大開發商銷售帶來影響，預計這些城市至少有一半的銷售量將被抑制。

　　三亞華美投資有限公司總經理王洪宇表示，限購對于主要在二三線城市進行開發的地產商將是一大考驗，行業可能面臨著整體洗牌。如堅持用此種方式進行調控，存量房會繼續增加。

　　不過，萬科相關人士表示，萬科不是因為在一線城市實施“限購令”才去二三線城市布局的，在二三線城市布局是公司長期以來一直實施的政策。二三線城市限購對公司影響不大，公司會根據市場合理定價。

　　大舉進軍二三線城市的佳兆業集團香港高層反應淡定。有關負責人解釋說，公司近年主要以二三線城市的大眾住宅為主，購買需求以當地的換房和首次置業為主，限購令擴大對其銷售影響有限。公司不會因此而改變分散投資的策略。限購雖然會對銷售有所影響，但相信不會是決定性的，會繼續在二三線城市拓展業務。

　　有專家指出，部分房價漲幅較大的四線城市更值得關注，由于當地人均收入較二三線城市更低，房價收入比更高。以未限購的河北省廊坊市為例，去年4月“國八條”出臺時，該地區平均房價在6000元/平方米左右，如今該地區很多樓盤單價已接近萬元/平方米，買房的主力是從北京市場擠出的消費者。四川省攀枝花市房價半年來上漲近千元/平方米，江蘇省如東縣新建商品住宅開到8500元/平方米。在福建省寧德市新開發的東僑片區，多數樓盤單價達到8000元/平方米，有的甚至高達1萬元/平方米。

　　分析人士表示，四線城市整體來說泡沫并不大，但四線城市中的沿海旅游城市外地人投資性住房多，空置率高。一線城市周邊的四線城市吸納擠出的投機需求較多，一些礦產資源富裕城市投資性購房占比高，這些地區都可能納入下一步限購的范圍。

　　CFP圖片合成/王春燕