中小房企注水沖喜－yiyuanle

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　　相比于靚麗的2010年年報，2011年的房企中報雖然尚未出爐，但從已經披露出的預告來看，形勢不容樂觀。

　　盡管2010年以及2011年上半年房企不俗的銷售成績，讓人一定程度上懷疑調控的效果和行業集中度的體現，但將其與中報預告的內容相結合來觀察，“二八定律”可以說表現得淋漓盡致。正在全國擴張的主流房企已經占據了絕大多數的銷售市場份額，調控實際上對它們更加有利，而中小房企即使面臨較好的市場形勢也難有作為，如果調控持續下去，所謂的“30%的房企將在5年內被淘汰”的說法并非危言聳聽。

　　中信證券分析師陳聰說，“2011年的主題將是強者愈強，行業集中度提高。”

　　強者愈強

　　根據本報統計，截至7月8日，A股共有46家房企披露了中報業績預告，其中23家業績預增、12家業績預降、11家公司預計虧損，可謂喜憂參半。

　　在這44家房企中，真正的一線房企實際上只有金地集團、金融街和世茂股份3家。盡管在去年和今年上半年分別取得了283億元和105億元的銷售成績，但金地集團還是預計中報業績可能會同比下降。市場將其解讀為調控對金地集團的銷售和利潤產生了影響，但事實上這種說法并不恰當。

　　金地集團業績的下滑可能基于兩個因素。首先，從2010年開始，金地集團不僅加大了對商業地產的投入，在住宅方面也更多向高端住宅乃至豪宅傾斜，而這些住宅的銷售和結算周期被拉得更長，金地集團提到很多去年和上半年已經銷售項目的竣工時間卻都在今年第四季度就證明了這一點；其次，金地集團去年上半年銷售并不好，直到下半年才加大推盤力度，最終實現了不錯的銷售業績，但這也意味著結算出現了不均衡狀態，大多數結算都被推后，造成了業績較大的波動。好在從目前的狀況看，金地集團全年的業績增長幾率較大。

　　至于預計增長70%~120%的金融街和“可能出現較大增幅”的世茂股份，經過多年的布局，兩家公司的商業地產業務已經逐漸步入成熟期，租售并舉成為兩家公司一邊吸金創收、一邊布局的強力模式，雄厚的現金則保證了其在逆市中大舉擴張的優勢。

　　盡管萬科、保利地產、華僑城等一線房企并未披露中報的預告，但從其一季報情況以及年報的未結算數據看，業績增長基本無憂。

　　從日前公布的國內房企銷售排行榜觀察，以萬科、保利等為代表的第一梯隊正呈現出強有力的先發優勢，銷售量相比去年同期基本都有100%左右的增長，這已經和后面的大部隊拉開了越來越大的差距。考慮到價格和成本并未有多少變化，可以預計，這些房企今年下半年到明年的業績仍然會維持不俗的增長態勢。

　　中小房企堪憂

　　盡管有聲音認為目前已經披露的中報預告并不能代表整體行業的業績水平，但40多家中小房企的業績狀況已經足以讓我們管窺這部分群體的生存現狀。50%的房企預增，這一成績似乎也不算讓人悲觀。但如果細細觀察，成績中的水分也不少。

　　如果不出意外的話，894~1057倍的增長幅度將讓上海新梅成為今年中期A股房企的“增長王”，但實際上，上海新梅中期的業績基本全部來自于出售上海新蘭房產所得6557萬元的收益，如果扣掉這項收益公司實際上是虧損的，加上去年同期的業績基數6.15萬元又實在太低，這個曇花一現的“增長王”名頭實在不能夠服眾。

　　與其相似是天倫置業，其實際控制人已經在香港借殼上市，僅留下一個近似空殼的A股上市公司。由于上半年出售了河南新景致房地產有限公司70%股權獲得2200萬元的收益，天倫置業預計上半年業績同比大幅增長3171%~4080%，但如果扣除這項收益，公司業績同樣也是虧損的。

　　此外，海印股份和大港股份盡管業績預增，但為業績作出貢獻的并非房地產業務，而是涂料、物流和新能源等業務。

　　觀察這些房企，真正能夠實現穩定增長并向第一梯隊持續邁進的中小企業并不多，很多甚至僅有一兩個項目，賣掉一批或者依靠一些非經常損益則能在某個年份盈利，而在未到結算期時只能任由業績下滑或虧損，波動性巨大。僅有一個南昌紫金城項目的中江地產就是其中的典型代表，如果不是一份連帶擔保責任的計提轉回了近2億元，公司的業績根本無法實現大幅增長。

　　至于虧損的11家房企，或者是上述由于項目太少而業績波動，如津濱發展；或者根本就是沒有任何資產和業務的空殼公司，如ST金泰和ST興業，顯然會在未來面臨更多的風險。

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