國際物業顧問DTZ戴德梁行今天分析2011年第1季度的香港住宅及投資市場表現時指出，最近政府推出的遏抑樓宇炒賣措施，迅速抑制了樓市的短炒活動，令樓市繼續在經濟良好的基礎上穩步發展，交投量及樓價重拾升勢。本年首季度的物業投資市場則較受農歷年的季節性因素所影響，表現較為淡靜，唯投資者繼續注視商用物業的潛力，本季更有一宗商鋪物業的成交創下紀錄，成為市場焦點。

政府去年年底推出遏抑炒風的措施后，住宅成交量一度下跌，自去年12月份的12,024宗跌至本年1月份的10,147宗，但因農歷年前的淡季，樓市表現勝預期，成交量在2月回升至12,617宗。自2009年4月以來，本港樓市已是連續23個月錄得每月成交量在10,000宗以上。從這個良好勢頭來看，3月份的成交量數字可望達到13,000宗。

DTZ戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生評論道：「1月的住宅物業買賣合約數目少于前月，反映出去年政策推出后，12月的樓宇買賣驟減，政策令炒風有所收斂。市場上減少了短炒買家及資金較緊絀的買家后，剩下主要就是有真正需求的買家及長線投資者，這個買家背景將更有利于樓市健康發展。基于這個原因，預期3月份的樓宇交投量可望超越2月份數字，達到13,000宗，第1季度的預計總交投量則會達到35,764宗，令本年首季成為繼2008及2010年后，成交量第3高的第1季紀錄。」

樓價亦跟隨成交量上升，以太古城單位為例，截至本年2月份的平均呎價為9,500港元，較1月升8%；本港中小型住宅同期的升幅更高達8.5%。若看按年升幅，太古城單位價格自去年2月至本年2月上升了20.3%，整體中小型住宅的同期升幅則是22.3%。陶先生說：「太古城單位的樓價已超越了1997年及2008年的高峰水平，而本港整體中小型住宅的價格走勢亦是向上。」

豪宅的升幅則更高，禮頓山單位在2月份的平均呎價按月升4.3%至24,000港元，整體豪宅價格的同期升幅也有6.3%；比較去年2月至今年2月，禮頓山單位的按年價格升幅達到20%，整體豪宅的升幅則是25.8%。陶先生稱：「豪宅于旺市中的升值能力更勝中小型住宅，故受到買家及投資者所看好。」

陶先生指出，目前樓市正受到數項正面因素支持。他說：「強勁的經濟增長、出口增長、失業率持續下跌，都是支持樓市蓬勃發展的經濟基調元素。鑒于房屋供應有限，政府已在新財政年度增加土地供應，但直至這些土地預期興建的住宅單位落成并推出市場前，緊絀的供應仍將為樓價帶來支持。另一因素則是大陸資金涌入香港樓市，這已成為香港樓市需求中的一個重要部分，由于香港奉行自由經濟，亦是最接近中國大陸的國際市場，因此，我們預期在可見的將來，陸資將繼續成為香港樓市的重要一環。」

蕓蕓影響著香港樓市的因素當中，最能夠令樓市產生變量的，當屬利率的變化。陶先生稱：「目前市場處于不尋常的低息環境，大大減輕了樓宇買家的供樓負擔，這是造成目前樓市暢旺的原因之一。不過，最近香港金融管理局就表示歐美國家或會提早加息，對本地樓宇買家來說，這不啻是一項提醒，息口變化或會影響樓市氣氛。目前隨著樓價上漲，供樓負擔亦在攀升，以購買一個550萬港元住宅單位、按揭借款為樓價的七成、還款期為20年為例，若果單位的租金回報少于4%，單位已經出現負現金流。假如利率上調，負現金流的情況將更為嚴重。在眾多有利樓市發展的因素當中，利率變化將為樓市在短期內的發展增添最大的變量。」

陶先生續稱道：「鑒于股票、基金及商品市場仍然較為波動，樓宇相對成為較多投資者首選的投資工具，在這種情況下，自然有較多資金流向樓市。加上超低息環境，樓價持續獲得支持，在一般的市場發展下，樓價的走勢不易出現改變。由于短期內較低機會出現干預樓市的負面因素，因此樓市的前景仍然向好，而利率的變化將是最有機會令樓市氣氛有變的因素。」

與樓市不同，本年首季的物業投資市場則較受到季節性因素所影響，交投較之前一季淡靜。截至3月7日，本年第1季度共錄得39宗單一成交金額逾1億港元的大額交易，總交易額為96億港元。預期整個第1季度的總交易量可達到50宗的水平，較去年第4季度的85宗跌41%。

DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平先生表示：「2010年下半年起，物業投資市場出現了較快的復蘇，帶動全年的大額物業買賣宗數跳升至302宗，較2009年上升33.6%。去年的302宗買賣共涉及金額920億港元，較2009年數字大增78%。這是自1997及2007年后，物業投資市場再創高峰，每種類型的物業買賣所涉及的金額都高于2009年。」

回顧2009年及2010年，逾半的大額成交屬于豪宅及寫字樓買賣，而寫字樓買賣在2010年所涉及的金額，較2009年的金額多出一倍以上。葉先生指出：「2009年的寫字樓買賣以分層成交為主，而去年的成交則多了一些矚目的整幢成交，令去年全年的寫字樓買賣金額推高至343億港元，占整體大額成交金額920億港元的37%。這反映出寫字樓受到投資者所追捧。」

去年投資者亦對商鋪感興趣，其所占成交量的比率自2009年的24%微升至2010年的25%，金額方面亦突破2009年的紀錄，達至163億港元，較2009年高出43.8%。葉先生說：「由于寫字樓和商鋪類物業的投資表現優秀，投資者日益重視商用物業，并繼續在市場上尋找黃金投資機會。在經濟蓬勃、商務及租務需求強勁，以及市場較少受到政府政策影響的背景下，預料今年商用物業將繼續成為投資者的焦點。」

至于本年首季的表現，截至3月7日的第1季度成交以豪宅為主，寫字樓的買賣較少，只有7宗，涉及金額為19.7億港元，與上季的33宗買賣涉及115億港元相比，本季迄今的寫字樓買賣較為遜色。葉先生解釋說：「季節性因素對本季的寫字樓買賣有較大的影響，一方面市場上的寫字樓貨源較少，農歷年前亦屬交投淡季；另一方面，隨著寫字樓的價格有較大提升，投資者的決策時間亦增長，導致本季至今的寫字樓交易較少。」

商鋪交易方面則占了首季總交易金額的17%，達到16億港元。其中一宗大額商鋪成交位于銅鑼灣，該鋪位以633,333港元的呎價，成為本港歷來最貴的商鋪。葉先生稱：「雖然本年首季度的成交比較淡靜，但上述的商鋪成交，仍預視了投資者看好消費暢旺下的商用物業收益，這個趨勢將會自去年持續至今年，在第1季度展開后，預料商用物業的大額買賣將逐漸增加。」

最后，葉先生分析了第1季度的投資者背景，指出過去數年中國大陸投資者及基金均積極參與本地物業投資市場，但論宗數比率，則仍然是本地投資者占多數。葉先生說：「中國大陸的投資者較鐘情于豪宅物業，但最近他們亦開始對商用物業感興趣。本地投資者則以較快掌握信息及資金流動容易這兩大優勢，較易抓緊投資機會，相信這個趨勢在本年亦會持續。」