在住宅市場成交低迷的今天，滬上有關“商業地產全線飄紅”的論調鋪天蓋地，各類媒體無不大面積地充斥著寫字樓、商鋪等的出售及招商信息。在輿論造勢當口，不少寫字樓為主的開發商們抓住“機會”，紛紛提高售價。

向來是兩條腿走路的地產市場，在此番住宅市場發展受挫之時，商業地產能否順利接手樓市游資，成為投資資金的一個新落腳點，是一個值得探討的問題。

部分辦公樓提價明顯

乘樓市調控之機，商業地產尤其是寫字樓部分，卻走出了獨立行情，轉身成為開發商、投資客們眼中的“主角”，并成為樓市調控新政的最大受益者。

“預計上海2月份商辦總成交面積超過15萬平方米，與商品公寓成交面積相當。”根據漢宇地產市場研究部監測數據，這尚屬首次，商辦市場的政策性“利好”正逐漸顯現。

“或受此刺激，近兩成的寫字樓近期紛紛上調報價，漲幅最高竟達30％。”商報記者在從上海搜房網獲得的一份100個在售寫字樓項目報價統計表中發現，環比2011年1月份，本月上海寫字樓市場中，不僅報價上漲的項目數量有所增加，價格漲幅近期也呈加速上漲態勢。

從區位來看，目前報價上漲的寫字樓項目，大多數來自虹口區和徐匯區。舉例來看，虹口北外灘海泰國際大廈上月報價3．3萬元／平方米，到了2月則變成4萬元／平方米；位于虹口大連路的北美廣場，報價也從此前的3．6萬元／平方米，調整到了本月的4萬元／平方米；而徐匯區柳州路的上海主角項目的對外價格口徑，也在去年年底5．5萬元／平方米的基礎上，又漲了2000－3000元／平方米；綠地集團2009年地王項目，位于徐匯區東安路、中山南二路一帶的上海綠地中心一期項目，也將眼下的價格從1月份的6萬元／平方米，調整到了6．1萬元／平方米。

此外，不少郊外寫字樓項目也出現報價上調現象。如嘉定曹安商辦樓報價上漲了1000元／平方米，目前對外售價為1．7萬元／平方米；寶山楊行的星月國際商務廣場的報價，也由上一輪的2萬元／平方米調整到了目前的2．2萬元／平方米。

“來勢洶洶的樓市‘一攬子’調控新政在重擊了住宅市場，致使住宅近期開盤和成交幾近‘冰凍’。”有分析解釋稱，不過這樣也增加了市場對寫字樓等商業地產的發展預期，這種心理預期首先就反映在某些熱銷或者稀缺項目的報價上漲上面。

值得注意的是，“可能會出現越來越多漲價的郊縣區域寫字樓。”戴德梁行報告顯示，2010年開始，外環外郊縣就是寫字樓銷售市場的一個重點區域。2009年，外環外的寫字樓成交占全市36％，這一數字在2010年上升為42％，接近全市總成交量的半壁江山。這主要原因是世博施工管制造成內環內供應量銳減、基礎設施建設對外郊環地區寫字樓市場的拉動、以及通脹預期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉投總價、性價比高的外環外寫字樓物業以求資產增值保值。

價格上調或難獲成交

不過讓人意想不到的是，部分寫字樓開發商打好的“漲價”算盤，并沒有得到太多“追隨者”的呼應。商報記者調查后發現，不少漲價后的寫字樓，銷售進程明顯放緩，均出現了零成交或者個位數零散成交的現象。而在有實質成交的房源中，其實際成交價格也遠低于售樓處上漲后的報價。

“漲價后的星月國際商務廣場，銷售速度比以前慢了不少。”該項目一位銷售人員如此表示。商報記者從網上房地產中發現，2010年5月份前后開盤的星月項目，其后的數月內均獲得了15套左右的成交量，去年9月份最高峰時候居然簽約了52套房源。不過項目去年年底漲價后成交放緩，如整個2月份僅成交了1套房源。

“商辦類投資方式，和住宅類快進快出的模式，有很大區別，價格上漲過快過大，反而造成投資者的猶豫。”福美來不動產一位分析師告訴記者，“供應過剩或許也是造成這種現象的一個主要原因。”

據了解，寫字樓開發商在節后明顯加快了推盤步伐，2月份總計有18個商辦樓盤上市，總供應建筑面積超過30萬平米，超過上月的供應總量，且超過了商品公寓的供應量，比較罕見。

“去年以來，ＳＯＨＯ中國、萬科、保利、招商等地產大鱷紛紛表示要增持商業地產，同時加快商業土地購地步伐，幾十萬平方米的項目紛紛拔地而起，開發商“造商”的速度和雄心震驚了整個房地產市場。”該分析師稱，各路資本扎堆涌入商辦市場的背后，同樣面臨競爭加劇、供應短期過剩的隱患。此時寫字樓漲價，可能面臨有價無市、空置率放大的危險。

商業地產果真“迎來春天”？

在“商業地產快速升溫走俏，并將一路飄紅”的主流意見背后，不少專家也在質疑：商業地產是否真的已經迎來了春天？

“本次調控將具有較強的持續性，住宅市場將在一定時期內難以復蘇，投資客被迫‘從商’的現象還會增加，寫字樓等為代表的商業地產可能是這一輪調控中樓市資金的一個重要逃生出口。”漢宇地產認為，不過從規模上來說，2010年全市辦公和商鋪的交易額約為620億元，還不足商品住宅交易額的30％。因此，從絕對意義上來說，商業地產無法彌補開發商在住宅市場低迷下的資金漏洞，開發商要想安全“越冬”，就必須在住宅市場尋求必要的回籠資金。

“令人擔憂的是，這一輪住宅的調控，帶來政府在商業地產上的沖動。如果這種沖動超越了城市化的速度和節奏，它會帶來商用地產的泡沫。” 易城中國副總裁柳費國說，資本雖流向商用地產這個區域，但商用地產的開發有它的專業性，對資金的要求、資本的屬性和運營的要求也有專業性，一旦形成泡沫或空置，這是五年八年都消化不了的。盡管很多人認為此時是商業地產投資的黃金年代，但在整體投資市場局勢不太明朗的語境下，是出手還是收手，依然成為業界和投資者們的很大困擾。